Znalazłeś kupca, uścisnęliście sobie dłonie i ustaliliście cenę. Kupujący prosi o czas na załatwienie kredytu hipotecznego i proponuje podpisanie „jakiejś umowy na szybko”. Stop! To moment, w którym najłatwiej stracić czas i pieniądze. Zobacz, czym różni się zadatek od zaliczki i dlaczego warto udać się do notariusza.
Zadatek vs Zaliczka – Przepaść w prawie cywilnym
Większość sprzedających używa słów „zadatek” i „zaliczka” zamiennie. W polskim prawie (Kodeks Cywilny) mają one jednak całkowicie odmienne skutki prawne:
Zaliczka: Jest po prostu wpłatą na poczet przyszłego wynagrodzenia. Nie zabezpiecza transakcji. Jeśli kupujący rozmyśli się z jakiegokolwiek powodu (lub nie dostanie kredytu), musisz zwrócić mu zaliczkę w 100%.
Zadatek (Art. 394 Kodeksu Cywilnego): Stanowi prawne zabezpieczenie wykonania umowy.
Jeśli kupujący wycofa się z transakcji bez uzasadnionej przyczyny – możesz zachować cały zadatek.
Jeśli to Ty (sprzedający) rozmyślisz się ze sprzedaży – kupujący może żądać od Ciebie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Standardowo na rynku działek przyjmuje się zadatek w wysokości 10% wartości nieruchomości.
Cywilna umowa na kartce czy Akt Notarialny?
Umowę przedwstępną możesz napisać sam na kartce papieru lub zawrzeć ją u notariusza. Jaka jest różnica?
Zwykła forma pisemna (na kartce): Jeśli kupujący zrezygnuje z zakupu, a Ty miałeś wpisany zadatek – zatrzymujesz pieniądze. Nie możesz jednak zmusić go sądownie do zakupu działki.
Forma Aktu Notarialnego: Daje tzw. silniejszy skutek prawny (art. 390 § 2 Kodeksu Cywilnego). Jeśli kupujący po podpisaniu umowy przedwstępnej notarialnej uchyla się od zawarcia umowy ostatecznej, możesz przed sądem dochodzić zawarcia umowy ostatecznej wbrew jego woli lub zażądać odszkodowania.
Wskazówka: Podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego pozwala też na wpisanie roszczenia o przeniesienie własności do Działu III Księgi Wieczystej, co blokuje możliwość sprzedaży działki komuś innemu w międzyczasie.
🛡️ Jak bezpiecznie zarezerwować transakcję krok po kroku:
Zawsze wpisuj w umowie słowo „ZADATEK”: Dopilnuj, aby w treści umowy znalazł się zapis odwołujący się wprost do art. 394 Kodeksu Cywilnego.
Ustal sztywny termin umowy ostatecznej: Wyznacz precyzyjną datę (np. do 30 września), dając kupującemu realny czas na kredyt (zwykle min. 60–90 dni), ale unikając rozciągania spraw w nieskończoność.
Wybierz akt notarialny przy droższych działkach: Jeśli działka ma dużą wartość, nalegaj na umowę przedwstępną u notariusza (koszt taksy notarialnej za umowę przedwstępną zwykle pokrywa kupujący lub dzielicie go po połowie).
📝 Podsumowanie
Nie marnuj czasu na blokowanie oferty na podstawie słownych obietnic czy zaliczki, którą musisz oddać przy pierwszej zmianie zdania kupującego. Umowa przedwstępna z odpowiednio wysokim zadatkiem to jedyny gwarant, że kupiec poważnie traktuje Twoją nieruchomość, a Ty nie zostaniesz na lodzie po miesiącach oczekiwania.