Masz na sprzedaż działkę, na której wisi kredyt hipoteczny, albo w Dziale IV Księgi Wieczystej widnieje stary wpis po dawno spłaconym długu? Wiele osób uważa, że zadłużona nieruchomość jest niesprzedawalna. To mit. Wystarczy odpowiednio ułożyć ścieżkę finansową u notariusza, aby kupujący czuł się w 100% bezpieczny, a Ty pozbył się długu.
Co o hipotece mówi Kodeks Cywilny i Ustawa o Księgach Wieczystych?
Zgodnie z art. 65 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka obciąża nieruchomość, a nie konkretną osobę. Oznacza to, że bank (wierzyciel) może dochodzić zaspokojenia z działki bez względu na to, kto stanie się jej właścicielem.
Żaden przytomny kupujący (ani bank udzielający mu kredytu) nie kupi działki z hipoteką, jeśli nie dostanie gwarancji, że dług zostanie całkowicie spłacony w momencie transakcji, a wpis w Dziale IV zostanie wykreślony.
Kluczowy dokument: Promesa / Zaświadczenie z banku
Aby sprzedać działkę z kredytem, Twoim pierwszym krokiem musi być udanie się do banku, który wpisał hipotekę, i uzyskanie tzw. promesy (zaświadczenia o stanie zadłużenia).
Zaświadczenie to musi zawierać:
Dokładną kwotę pozostałą do spłaty na dany dzień.
Numer rachunku bankowego do całkowitej spłaty długu.
Pisemną deklarację banku, że po wpłynięciu określonej kwoty bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki z Księgi Wieczystej (tzw. kwit mazalny) i zrzeknie się wszelkich roszczeń.
Jak wygląda podział pieniędzy u notariusza?
Gdy kupujesz/sprzedajesz działkę z hipoteką, pieniądze od kupującego nie trafiają w całości na Twoje prywatne konto. Notariusz w akcie notarialnym dzieli płatność na dwa przelewy
Część A: Kupujący (lub jego bank) przelewa kwotę wskazaną w zaświadczeniu z banku bezpośrednio na rachunek spłaty kredytu.
Część B: Nadwyżka (Twój czysty zysk ze sprzedaży) trafia na Twoje osobiste konto bankowe.
Po zaksięgowaniu wpłaty Twój bank przysyła dokument zgody na wykreślenie hipoteki. Nowy właściciel z tym dokumentem składa wniosek do sądu (Dział IV KW) o wykreślenie starego obciążenia.
🛡️ Bezpieczna sprzedaż krok po kroku:
Pobierz promesę z banku: Wystąp do wierzyciela o zaświadczenie z informacją o saldzie zadłużenia i zgodą na wykreślenie hipoteki po spłacie (uwaga: zaświadczenia są ważne zwykle 30 dni!).
Sprawdź Dział III i IV Księgi Wieczystej:
📍 Gdzie sprawdzić: W portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW). Jeśli dług z przeszłości został spłacony, ale wpis wciąż wisi w systemie, odszukaj stary kwit mazalny i zrób porządek w sądzie przed wystawieniem ogłoszenia.
Uprzedź kupującego i notariusza: Pokaż promesę bankową podczas ustalania treści aktu notarialnego – to uspokoi kupującego i udowodni, że transakcja jest w pełni zabezpieczona prawnie.
📝 Podsumowanie
Działka z hipoteką to standardowa transakcja na rynku nieruchomości. Przepisy prawne i procedury notarialne są w tym zakresie niezwykle precyzyjne i gwarantują bezpieczeństwo obu stronom. Wystarczy jedna wizyta w banku po promesę, aby zamienić obciążoną nieruchomość na czystą gotówkę ze sprzedaży na dzialkinawsi.pl.